Boligsalgsrapport etter NS 3600

Dette er en mer omfattende undersøkelse av boligen enn tilstandsrapport.  

Boligsalgsrapport anbefales når du skal selge en bolig i høy prisklasse og forventer at alt skal være i orden med boligen før salg.

Dette er en tilstandsanalyse etter NS 3600, og er en balanse mellom faglige vurderinger, oppdragsgivers og meglers behov, kjøpers forventninger og kostnader til analysen.

Dette er en mer inngående undersøkelse av boligen enn Tilstandsanalyse etter NS 3424.

En boligsalgsrapport er en utvidet tilstandsrapport som gir større trygghet for både selger og kjøper. Forhold som ofte fører til konflikt i en bolighandel, kan bli belyst i en boligsalgsrapport. Mer detaljerte forhold blir belyst i en boligsalgsrapport.

Få et gratis pristilbud!

Du kan også ringe (+47) 400 53 198
eller bruke kontaktskjemaet vårt.

Følgende vurderes for boligen, tilleggsbygninger og fellesdeler

  • Byggeteknisk tilstand
  • VVS-anlegg
  • Elektriske anlegg (forenklet vurdering)
  • Branntekniske forhold (forenklet vurdering)
  • Geologiske forhold (vurdering av dokumentasjon med tanke på skred og flom)
  • Radon (vurdering av dokumentasjon, men ikke utførelse av målinger)
  • Egenerklæringsskjema fra eier
  • Framlagt dokumentasjon
  • Måling av areal
  • Rømningsvei, lysflate og takhøyde for P-rom

Takstmannen etterspør dokumentasjon fra eier samtidig ved inngåelse av avtale og ved befaring.

Tilleggsoppdrag ut over NS 3600

  • Universell utforming
  • Nærmere undersøkelse av tekniske anlegg
  • Nærmere vurdering av årsak til skader
  • Ombygningsmulighet
  • Innredningsmulighet (rom under terreng, loft, eller andre uinnredete arealer)
  • Detaljerte beregninger av kostnader
  • Vurdering av boligens markedsverdi
  • Om boligen og ombygninger er byggemeldt og godkjent
  • Om P-rom er godkjent for varig opphold (dersom nødvendig dokumentasjon ikke er framlagt av eier)

Noe av dette inngår i egenerklæringsskjema. Takstmannen kommenterer avvik i forhold til eiers opplysninger. Dersom det oppdages forhold som burde undersøkes nærmere inkluderes dette i rapporten som forslag til videre undersøkelser.

Eier og takstmannens plikter

Eier skal

  • Oppfylle opplysningsplikten om eiendommen, som krevd i avhendingsloven
  • Fylle ut egenerklæringsskjema og gi det til takstmannen
  • Fremskaffe dokumentasjon etter tilsendt liste der det er tilgjengelig
  • Fremskaffe gårds og bruksnummer
  • Framskaffe informasjon om heftelser og rettigheter på eiendommen (for eksempel veirett, rett til båtplass)
  • Legge forholdene til rette for inspeksjon, inkludert å gi adgang til bygningsdeler og alle rom, herunder krypkjeller og loft, tak (via stige), utforede vegger i rom under terreng og vegger i tilstøtende rom til våtrom

Takstmannen skal

  • I forkant av befaringen, oversende oppdragsbekreftelse, egenerklæringsskjema og sjekklisten for dokumentasjon til eier
  • Spørre etter utfylt egenerklæringsskjema forut for tilstandsanalysen
  • Spørre etter dokumentasjon for boligen og fellesdeler

BEFARINGEN

NS 3424 (Tilstandsanalyse av byggverk) har undersøkelsesnivåer fra 1 til 3. Boligsalgsrapporten er basert på undersøkelsesnivå 1, som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger:

  • Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. rivning).
  • Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller rom som er spesielt utsatt for fuktighet, blir særlig grundig inspisert. Hulltaking foretas etter oppdragsgivers aksept.
  • Inspeksjon blir utført på tilgjengelige deler av konstruksjoner.
  • Flater som er skjult av snø eller på annen måte ikke er tilgjengelig eller skjult, blir ikke kontrollert. Det opplyses i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert.
  • Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv.
  • Yttertak inspiseres normalt på innsiden fra loftet og utvendig fra stige. Yttertaket inspiseres likevel bare fra bakken dersom en stige ikke er reist forsvarlig til befaringen.
  • Uinnredede kjellere og loft, også krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt.
  • Stikkprøvetakninger er utvalgt tilfeldig og kan innebære funksjonstesting, kontroll under overflaten med spiss redskap og lignende.
  • Andre detaljer om befaringen fremkommer i de enkelte underpunktene i rapporten.

Takstmannen som gjennomfører tilstandsanalyser etter NS 3600 skal ha kompetanse om

  • Relevante lover og forskrifter
  • Preaksepterte løsninger
  • Dokumentasjonskrav (generelt)
  • Bygningshistorie og tidligere teknisk byggeskikk
  • Materiallære
  • Bygningsfysikk
  • Tekniske installasjoner
  • Identifikasjon og tolkning av symptomer
  • Byggekostnader

Særlig fuktutsatte konstruksjoner med mulighet for lekkasjer og kondensskader vil bli særlig undersøkt

  • Loft og kjeller
  • Utforet vegg med panel og plater i kjeller
  • Tilfarergulv i kjeller
  • Krypkjeller
  • Våtrom og innebygd toalettsisterne
  • Terrasse over oppvarmet rom
  • Innebygd varmtvannsbereder
  • Bygningsdeler som er skille mellom temperaturforskjeller (for eksempel kneloft, kuldebroer, tak, fasader, himlinger med downlights)

BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER

Boligsalgsrapporten er en teknisk tilstandsrapport, basert på Norsk Standard NS 3600:2013 (Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig). I tillegg gir Boligsalgsrapporten en vurdering av boligens markedsverdi. Oppdragsgiver kan velge ikke å få vurdert markedsverdien. Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges TakseringsForbund (NTF) og NITO Takst, i dag Norsk Takst.  Bare takstmenn/takstingeniører som er godkjent av et av disse forbundene, kan utarbeide tekniske tilstandsanalyser som dokumenteres med en Boligsalgsrapport.

Formålet med Boligsalgsrapporten er å vise resultatene av en utført tilstandsanalyse, for å bidra til økt trygghet og redusert konfliktnivå ved eierskifte. Rapporten erstatter ikke selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt ved eierskifte.

Boligsalgsrapporten gir en beskrivelse og vurdering av byggverk og bygningsdeler som takstingeniøren har observert, og som har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler. Rapporten gir normalt ingen vurdering av boligens tilbehør, som hvitevarer, brunevarer og annet inventar. Dette gjelder også om tilbehøret er integrert. Hvis ikke annet fremgår, er opplysninger om årstall, utskiftninger vann og avløp, adkomstvei, isolasjon, drenering m.m. i samsvar med opplysninger og dokumentasjon fra rekvirent eller tilstedeværende. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for vurderingen, er ikke takstingeniørens ansvar. Unntaket er hvis han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller sin erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt.

Oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten og gi skriftlig tilbakemelding om eventuelle feil eller mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om oppdragsgiver benytter en eiendomsmegler. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstingeniøren kontaktes for ny befaring og oppdatering.

TAKSTINGENIØRER OG TAKSERINGSFORETAK

Takseringsforetakene som er autorisert av Norsk Takst har profesjonelle takstmenn/takstingeniører som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstingeniørene i foretaket holder. Når en takstingeniør er sertifisert vil takstingeniøren ha rett til å benytte forbundets godkjenningsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han har de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. Takstingeniøren skal etterleve de etiske reglene og det generelle regelverket for sin organisasjon og utøve normalt godt takstmannsskjønn.

KLAGEORDNING

Klagenemnda for takstingeniører er et lavterskel tvisteløsningsorgan i samarbeid mellom Forbrukerrådet, NITO Takst og NTF. Formålet med nemnda er å gi forbrukere en rimelig og rask klageadgang. Nemnda skal arbeide fritt og uavhengig av særinteresser, og gir rådgivende uttalelser. For mer informasjon om klagenemnda, se www.takstklagenemnd.no

RAPPORTENS STRUKTUR

Rapportens omfang, struktur, metode og begrepsbruk følger i hovedsak Norsk Standard NS 3600:2013 (Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig), NS 3424:2012 (Tilstandsanalyse av byggverk) og veiledningene til dem.

REFERANSENIVÅ OG TILSTANDSGRADER

Referansenivået for rapporten er forhåndsdefinerte krav til tilstand som tilsvarer tilstandsgrad 0 (TG 0), gitt av NS 3600 tillegg C, D og E. Normalt vil referansenivået være byggeskikken og tilstanden ved byggeåret for boligen eller bygningsdelen. Rapporten beskriver avvik fra referansenivået og framhever normalt ikke positive sider ved boligen ut over det som fremgår av tilstandsgraden på rom og bygningsdeler.

Avvik defineres som en tilstand som er dårligere enn referansenivået. Tilstandsgradene (TG) gir uttrykk for hvilken tilstand rom og bygningsdeler har sammenliknet med det definerte referansenivået. Tilstandsgraden angis som TG0, TG1, TG2, TG3 og TGiU.

Avvik angis med bakgrunn i NS3600 og NS3424 på følgende måte:

  • Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen avvik (begrunnes normalt ikke)
  • Tilstandsgrad 1, TG1: Mindre eller moderate avvik (begrunnes normalt ikke)
  • Tilstandsgrad 2, TG2: Vesentlige avvik
  • Tilstandsgrad 3, TG3: Stort eller alvorlig avvik
  • Tilstandsgrad TGiU: Ikke undersøkt / ikke tilgjengelig for undersøkelse.

Ved TG0 og TG1 gis det normalt ingen begrunnelse for valg av tilstandsgrad, fordi bygningen eller bygningsdelen da bare har normal slitasje. For anbefalte tiltak ved TG2 og TG3 må kjøper vurdere om de anbefalte tiltakene er nødvendige og lønnsomme.

Vær oppmerksom på at manglende dokumentasjon kan medføre at det settes en høyere tilstandsgrad enn ellers for enkelte bygningsdeler.

AREALBEREGNING

Arealmålingene i denne rapporten baserer seg på NS 3940:2012 (Areal- og volumberegninger av bygninger). Arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling er beskrevet i Takstbransjens retningslinjer for arealmåling – 2014.

Areal oppgis i hele kvadratmeter og gjelder for det tidspunkt oppmålingen ble gjort. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: primærrom og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Kategorisering av rom er basert på takstbransjens retningslinjer for arealmåling og takstingeniørens eget skjønn. Det er rommets bruk som er avgjørende for hvilken kategori rommet tilhører. Endring i bruken av rommet kan derfor få betydning for valg av kategori.

Merk at bruken av rom kan være i strid med byggeforskriftene, og likevel kan slike rom være måleverdige. Dette skyldes at kravene til måleverdighet ikke sammenfaller med byggeforskriftenes tekniske krav til dagslysflate, rømningsvei, takhøyde m.m. For eksempel kan takstingeniøren definere et kjellerrom brukt til opphold som P-ROM, selv om de tekniske kravene til dagslys, rømningsvei ol. for rom til varig opphold ikke er oppfylt.

Takstingeniøren skal likevel vurdere om det er avvik i forhold til dagens forskriftskrav til rømningsvei, dagslysflate og takhøyde. Vurderingen av dagslysflate foretas kun på boligens oppholdsrom (stue, soverom, kjøkken og arbeidsrom). Dette er imidlertid ingen uttømmende vurdering i forhold til forskriftskrav og lovlighet.

At et rom er kategorisert som P-ROM betyr altså ikke at rommet er godkjent eller kan godkjennes for varig opphold etter dagens forskriftskrav. En vurdering av dette inngår ikke i Boligsalgsrapporten, men kan bestilles særskilt av oppdragsgiver.

Branntekniske forhold
Takstingeniøren vil gjennomføre en forenklet vurdering av branntekniske forhold ved boligen (etter NS 3600 tillegg E). Takstingeniøren kan anbefale å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter hvis det er nødvendig med grundigere undersøkelser av for eksempel piper og ildsteder.

Elektriske installasjoner
Takstingeniøren vil gjennomføre en forenklet vurdering av elektriske anlegg i boligen (etter NS 3600 tillegg D). Takstingeniøren kan anbefale å konsultere kvalifisert elektrofaglig fagperson for grundigere undersøkelser.

UTTRYKK OG DEFINISJONER

  • Tilstand: Byggverkets eller bygningsdelens tekniske, funksjonelle eller estetiske status på et gitt tidspunkt.
  • Symptom: Observerbart forhold som gir indikasjon på hvilken tilstand et byggverk eller en byggverksdel befinner seg i. Normalt benyttet ved beskrivelse av avvik.
  • Visuell: Det som kan sees, dvs. en begrensning i befaringsmetoden, siden befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår.
  • Skadegjørere: Zoologiske eller biologiske skadegjørere, i hovedsak råte, sopp og skadedyr.
  • Hulltaking: Boring av hull for inspeksjon og fuktmåling i risikoutsatte konstruksjoner, primært i tilstøtende vegger til bad, utforede kjellervegger og i oppforede kjellergulv.
  • Fuktsøk: Overflatesøk med egnet søkeutstyr (fuktindikator) eller visuelle observasjoner.
  • Fuktmåling: Måling av fuktinnhold i materiale eller i bakenforliggende konstruksjon ved bruk av egnet måleutstyr (blant annet hammerelektrode, pigger og hulltaking).