Ikke overta ved vesentlige mangler!
Ikke overta ved vesentlige mangler boligen dersom det foreligger betydelige mangler. Du bør heller ikke overta boligen dersom ferdigattest ikke foreligger.
Mellom privat kjøper og entreprenør er det bustadoppføringsloven som regulerer kontraktsforhold mellom partene.
§ 14 og § 15 omhandler overtakelse og overtakelsesforretning.
Når overleveringstidspunktet som er bestemt i kontrakt nærmer seg kan begge parter innkalle til overtakelsesforretning.
Før dette kan det være lurt å gjennomføre en ferdigbefaring slik at entreprenøren får gjennomgått alle leveranser sammen med kunden og har rimelig tid til å justere på feil eller mangler. Men ikke la en ferdigbefaring ende ut i overtakelsesforretning.
Overtakelsesforretning er en mer formell og viktig hendelse som utløser en del rettslige konsekvenser.
Loven forutsetter derfor en møteplikt for både entreprenør og forbruker. Det er viktig å merke seg at hvis en av partene ikke møter til overtakelsesforretningen, kan den annen part kreve at overtakelse anses som skjedd. For forbrukeren kan det bety at man mister viktige innsigelsesmuligheter, så det er viktig å delta denne dagen.
På overtakelsesforretning går man en grundig befaring, der hele boligen inspiseres – innvendig og utvendig. Her er det viktig å ikke forhaste seg.
Sjekk alt grundig. Det er hensiktsmessig å ta med en fagmann som har inngående kunnskap om hva hvilke krav som stilles i bygningsforskrifter og krav om håndtverkermessig utførelse.
På overtakelsesforretning skrives det protokoll som angir:
- Når overtakelse fant sted
- Hvem som var til stede
- Merknader om mangler og feil
- Om entreprenøren aksepterer forbrukerens påstand om mangler eller ikke
- Frist for utbedring av mangler man er enige om
- Om forbrukeren krevde å holde tilbake et beløp i påvente av utbedring av mangler
Det er viktig at protokollen er så utfyllende og presis som mulig. Mangler som forbrukeren oppdager på overtakelsesforretningen må det reklameres på der og da, og alle slike reklamasjoner nedfelles skriftlig i protokollen. En grundig jobb ved utarbeidelse av protokollen kan bidra til å forebygge senere tvister! Reklamasjoner etter overtakelse er ofte lange og vanskelige prosesser. Uansett skal det reklameres innen rimelig tid om det oppdages feil eller mangler etter overtakelse.
Når overtakelsen har funnet sted, inntrer en rekke juridiske konsekvenser, der mest sentrale er:
- Forbrukeren mister retten til å avbestille eller heve avtalen.
- Risikoen for bygget overtas av forbruker.
- Entreprenøren har ikke lenger plikt til å holde bygget forsinket – og forbrukeren må sørge for at han har tegnet boligforsikring
- Eventuelle dagbøter slutter å løpe.
- Reklamasjonsfrister slutter å løpe.
- Entreprenøren for krav på sluttoppgjør for arbeidene / leveransen av boligen.
- Reklamasjonstiden på skjulte feil og mangler begynner.
Som forbruker bør du huske på følgende ved overtakelsesforretningen:
Sørg for å møte til overtakelsesforretningen – hvis ikke kan entreprenøren med loven i hånd anse at overtakelse har funnet sted.
Ta med alle relevante papirer for prosjektet – prospekt, kjøpekontrakt, korrespondanse med entreprenør etc.
Pass på at det skrive protokoll fra overtakelsen. Vær nøye med å få med alt av mangler. Forhold du ikke påpeker anses som hovedregel akseptert, med mindre det er snakk om skjulte mangler.
Som forbruker har du anledning til å holde igjen en passende sum for å dekke avdekkede mangler. Bruk denne retten hvis ikke alt er i orden. Merk at du bare kan holde igjen det som anses nødvendig for å rette konstaterte mangler.
Ta med en takstmann. En dyktig takstmann kan påvise mangler som mange forbrukere overser.
Dersom det har vært, eller du har grunn til å frykte at det kan bli konflikt med entreprenøren – ta med en advokat som har god kjennskap til entrepriserett og bustadoppføringsloven.
LAST NED SJEKKLISTE VED KJØP AV BOLIG.
Les bustadoppføingslova og gjør deg kjent med denne før du inngår bindende kontrakt.
