Den 1. januar 2022 trer både endringer i avhendingsloven (lov av 3. juli 1992) og ny forskrift til avhendingsloven (tryggere bolighandel) i kraft. Avhendingsloven regulerer frivillig kjøp og salg av fast eiendom (med bla unntak for nye boliger under oppføring).

Lovendringene ble vedtatt allerede i 2019, men det har tatt tid å utarbeide og vedta ny forskrift, som ble vedtatt 8. juni i år.

Kort om endringene

1) Lovfesting av kjøpers undersøkelsesplikt

Endringen innebærer at kjøper skal anses kjent med innhold av tilstandsrapporten, uansett om den er lest/ikke lest.

2) Minstekrav til innhold i tilstandsrapport (ny forskrift)

Dersom selger bestiller tilstandsrapport ved salg, skal rapporten oppfylle minstekravene i forskriften.

3) Arealavvik – nulltoleranse

Det blir i praksis nulltoleranse for innendørs arealavvik (minst 2 % av opplyst areal, dog minst 1 kvm).

4) Fjerning av «as is» forbehold

Det blir forbudt å innta generelle «as is» forbehold, men fortsatt mulig å innta spesifikke og konkrete forbehold.

5) Egenandel

Hvor det påvises skjult mangel skal det gjøres det fratrekk for kjøpers egenandel med kr 10.000, dette for å slippe diskusjoner om bagatellmessige feil/mangler.

6) Selgers utbedringsrett

Dersom kjøper urettmessig avslår selgers rett til utbedring, taper kjøper hevingsrett/krav på prisavslag, men erstatningskrav er i behold Ny forskrift I ny forskrift oppstilles minstekrav til innhold/utforming av tilstandsrapporter. Målet er å avdekke skjulte feil/mangler så tidlig som mulig for å unngå tvistesaker mellom selger og kjøper.

Forskriften § 1-7 gir DiBK hjemmel til å kreve at tilstandsrapporter utformes digitalt, for å sikre mest mulig ensartede rapporter. Dette gjør også bruken av Boligmappa enda mere aktuell for både boligeiere og rørleggere (håndverkere).

Endringene betyr at det blir strengere krav for selger til å dokumentere oppussinger/renoveringer på egen bolig ved salg. For rørleggere (håndverkere) betyr dette at det blir enda viktigere enn før å dokumentere eget arbeid, og avvik her vil igjen kunne få betydning for tilstandsgrad på aktuell bolig og redusert salgsverdi.

For takstmenn/bygningskyndige blir det skjerpet krav til å levere komplette og forskriftsmessige tilstandsrapporter, og at alle fysiske/tekniske nødvendige undersøkelser er foretatt (bla undersøke rom/bygningsdeler utsatt for fukt; våtrom, tak, vinduer, yttervegger, grunnmur).

Forslag om kompetansekrav til bygningskyndige ble ikke vedtatt av Kommunaldepartementet og man har ifølge departementet tillit til at dagens private sertifiseringsordning sikrer kompetansen til takstmenn.

Kilde: Advokat Trond Martinussen, les mer om han her.

Spira Takst AS leverer denne type rapporter, boligsalgsrapport 3600, fra slutten av oktober 2020.